Със семейството ми закупихме апартамент в столичен квартал. След две години се оказа, че поради логистични причини, свързани с училището на децата, апартаментът не е подходящ за нас. Стана така, че го продадохме за по-висока цена от придобивната и купихме друг с подходяща локация. В този случай дължи ли се данък?
Галин Василев
Продажбата на недвижими имоти от физически лица е често срещана житейска и икономическа ситуация. Малцина обаче се замислят за данъчните последици от подобна сделка. Материя е уредена в Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Той предвижда ред и условия за облагане на доходи от продажба или замяна на недвижимо имущество.
Основните правила се съдържат в няколко текста. На първо място това е чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ, според която норма облагаеми са доходите от всички източници, придобити от лицата през данъчната година, с изключение на доходите, които законът посочва като необлагаеми. Доходите от продажба или замяна на недвижимо имущество са отредени като доходи от източници в страната – чл. 8, ал. 10 от ЗДДФЛ. Съответно по аргумент на чл. 33 от ЗДДФЛ доходите от продажба на недвижимо имущество са изрично определени като облагаеми.
Облагаемият доход, или казано с други думи сумата, която подлежи на облагане с данък вследствие на продажба на недвижимо имущество, се определя по следния начин: разликата между продажната цена и цената на придобиване на имота се намалява с 10 на сто нормативно признати разходи – чл. 33, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ.
Следният пример от практиката дава по-ясна представа. Физическо лице закупува апартамент през 2021 г. за цена от 100 000 евро. През 2023 г. успява да го продаде за 120 000 евро. Следователно продажната цена е 120 000 евро, а цената на първоначалното придобиване: 100 000 евро. Разликата е 20 000 евро. Тази стойност се намалява с 10 на сто нормативно признати разходи. След направата на нужните изчисления се получава облагаема основа 18000 евро. Годишната ставка на данъка е 10%. При ставка от 10%, годишният данък, който задълженото лице трябва да заплати, е 1800 евро.
Законът предвижда и случаи на освобождаване. Например, съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ, доходите от продажба на едно жилищно имущество са необлагаеми, ако са изминали повече от 3 години между придобиването и продажбата.
Жилищен недвижим имот е този имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Също така не се облагат и продажбите до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Във вашия случай продажбата на жилищния имот е осъществена след само две години и осем месеца от придобиването, което означава, че освобождаването не намира приложение и доходът подлежи на облагане по начина, указано по-горе.
Ефтим Марев, юрист
